CПЕЦИАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Срочный выкуп недвижимости на лучших условиях!

 

Оформление документов на вашу недвижимость бесплатно при продаже через наше агентство.

 

Сопровождение сделки купли-продажи 12.000 рублей.

Официальный партнер

LOGO

ГОРЯЧИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Hot Offer!!
Стоимость: 1.300.000 руб
Hot Offer!!
Стоимость: 4.300.000 руб
Hot Offer!!
Стоимость: 1.450.000 руб
Hot Offer!!
Стоимость: 1.500.000 руб
Hot Offer!!
Стоимость: 1.850.000 руб
Hot Offer!!
Стоимость: 1.100.000 руб

Купля-продажа квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет.

При совершении сделок с жилой недвижимостью очень часто встречаются ситуации, когда стороны не хотят или не могут указать в основном договоре полную сумму, которая передается при отчуждении продавцу. В первую очередь это связано с особенностями налогообложения участников сделки. Согласно ст. 220 Налогового Кодекса РФ, с суммы, превышающей один миллион рублей, продавец обязан уплачивать 13% подоходный налог (при условии, что отчуждаемая недвижимость находилась в собственности последнего менее 3 лет).

Аналогичная ситуация встречается и у покупателя. Например, в период 2000-2003 гг. действовал государственный контроль за крупными приобретениями граждан. К счастью отдельных категорий граждан, 01.01.2004 года соответствующие статьи отменены. Однако, указание больших сумм, всё для тех же категорий покупателей, не имеющих высоких легальных доходов, крайне нежелательно. Налоговая всё равно будет получать оперативную информацию. Одна из самых больших и серьёзных неприятностей, которая может подстерегать приобретателя (покупателя) недвижимости в этом случае, - искусственное признание сделки недействительной.

Подобным расторжением договоров часто «промышляют» не только профессиональные мошенники, но и особо ушлые продавцы, среди которых, как показывает практика, особенно много пожилых людей (как не странно), а также граждан, выехавших на ПМЖ за границу (на историческую Родину, так сказать). В случае удавшегося судебного признания сделки недействительной, продавец получает свою квартиру назад (в «натуральном» выражении), а покупатель довольствуется суммой указанной в договоре купли-продажи. Вот на эту разницу и живут аферисты, которые вступают в сговор с бывшими владельцами квартир, организуют «непризнанку» через коррумпированных работников судов, «отмывают» полученную вторично квартиру и вновь её продают. Конечно, решение Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. №6-П, значительно упрочило положение добросовестного приобретателя, но всё же…

Например, при продаже квартиры стороны указали в договоре один миллион рублей, а фактически договорились на три миллиона. Конечно, с продавца можно взять расписку, что он получил реальную сумму, или, например, указать в договоре, что в случае расторжения по инициативе продавца он обязан выплатить неустойку в трёхкратном размере (не факт ещё что такой договор зарегистрируют). Но... Но, судебная практика показывает, что эти способы, мягко скажем, малоэффективны – расписки исключаются из числа доказательств, а требование многократной неустойки признаётся кабальным. Всё это, в случае судебного решения о недействительности основного договора, приводит к неполной двусторонней реституции* – продавец получает назад квартиру, а покупатель – только сумму, указанную в договоре (в нашем примере один миллион рублей). Однако, есть два реальных способа получения «боковика», т.е. разницы между рыночной и «договорной» ценой, в случае признания сделки недействительной:

    1. 1.Составление сторонами договора займа денег на особых условиях, согласно которому покупатель (займодавец) дал продавцу (заемщику) сумму составляющую разницу в долг. В случае отчуждения квартиры «требование» о возврате денег утрачивает свою силу (вступает в силу отменительное условие), а при вынесении судебного решения о признании по инициативе продавца сделки недействительной (отлагательное условие, при чём не известно наступит оно или нет), продавец обязуется вернуть сумму займа. Подписание подобного договора (на что, кстати, продавцы идут крайне неохотно) должно происходить в присутствии двух свидетелей со стороны покупателя, чтобы в дальнейшем не признать этот договор притворным в соответствии со ст. 170 ГК РФ. Правильное оформление договора займа денег на особых условиях, практически гарантирует покупателя от подобных мошенничеств.

  1. Часто продавец отказывается подписать договор займа денег на особых условиях, мотивируя это тем, что покупатель может потребовать возврата денег по займу и при добросовестном исполнении продавцом своих обязательств. Компромиссным решением является «просроченный займ». То есть договор займа (причём простой, а не с особыми условиями) составляется на полную стоимость квартиры (три миллиона рублей), но задним числом. При этом продавец (заёмщик) якобы не может расплатиться, и в обеспечение своих обязательств он отчуждает в пользу покупателя (займодавца) квартиру по основному договору купли-продажи. При этом стороны составляют соглашение об исполнении по просроченному договору займа, чем последний и прекращается.

НОВОСТИ

СТАТЬИ